주택 보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 나뉩니다. 둘 다 매년 6월 1일 현재 소유자에게 그해 1년치가 부과되고, 과세 기준은 공시가격입니다.
재산세 계산 순서
- 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
- 재산세 본세 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
- 도시지역분 = 과세표준 × 0.14%
- 지방교육세 = 재산세 본세 × 20%
- (건물분 지역자원시설세는 별도)
공정시장가액비율 (2026년)
| 구분 | 비율 |
|---|---|
| 일반 (다주택·법인) | 60% |
| 1세대1주택, 공시 3억 이하 | 43% |
| 1세대1주택, 3억 초과 6억 이하 | 44% |
| 1세대1주택, 6억 초과 | 45% |
세율표
| 과세표준 | 일반 세율 | 1주택 특례 (공시 9억 이하) |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 1억 5천만원 이하 | 6만원 + 초과분 0.15% | 3만원 + 초과분 0.1% |
| 3억원 이하 | 19만 5천원 + 초과분 0.25% | 12만원 + 초과분 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 초과분 0.4% | 42만원 + 초과분 0.35% |
1주택 특례세율은 2021년부터 2026년까지 한시 적용입니다.
예시: 공시가격 5억 1세대1주택
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 과세표준 | 5억 × 44% | 2억 2천만원 |
| 본세 | 2.2억 × 0.2% − 18만 | 26만원 |
| 도시지역분 | 2.2억 × 0.14% | 30만 8천원 |
| 지방교육세 | 26만 × 20% | 5만 2천원 |
| 합계 | 62만원 (7월·9월 각 31만원) |
세부담상한
전년도 재산세 대비 공시 3억 이하 105%, 6억 이하 110%, 6억 초과 130%를 넘지 못합니다. 공시가격이 급등한 해에는 계산값보다 고지액이 적습니다.
종합부동산세 계산 순서
- 과세표준 = (인별 주택 공시가격 합계 − 공제액) × 60%
- 공제액: 1세대1주택 12억, 그 외 9억 (부부 공동명의는 각 9억)
- 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
- − 재산세 중복분 (같은 과세표준에 이미 부과된 재산세)
- − 1세대1주택 세액공제 (고령자 20
40% + 장기보유 2050%, 합산 최대 80%) -
- 농어촌특별세 20%
종부세 세율
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
1세대1주택 세액공제
| 고령자 | 공제율 | 장기보유 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60~64세 | 20% | 5~9년 | 20% |
| 65~69세 | 30% | 10~14년 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
합산 한도 80%. 70세 이상이 15년 보유하면 종부세의 20%만 냅니다.
납부 시기
- 재산세 주택분: 7월 16
31일(1/2), 9월 1630일(1/2). 세액 20만원 이하는 7월 일괄. - 종부세: 12월 1~15일 고지. 250만원 초과 시 6개월 분납 가능.
절세 포인트
- 6월 1일 전에 팔면 매수자가, 후에 팔면 매도자가 그해 보유세를 냅니다.
- 부부 공동명의(18억 공제)와 1주택 단독명의 특례(12억 공제 + 세액공제) 중 매년 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.
- 공시가격에 이의가 있으면 4월 열람 기간에 이의신청할 수 있습니다.