주택 양도세는 조건에 따라 0원에서 차익의 70%까지 벌어집니다. 순서대로 비과세 요건, 장기보유특별공제, 세율을 확인하면 대부분의 경우가 정리됩니다.
1세대1주택 비과세 요건
- 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유
- 보유 기간 2년 이상
- 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득했다면 거주 기간 2년 이상
- 양도가액 12억원 이하 (2021년 12월 8일 이후 양도분)
12억을 넘는 고가주택은 초과 비율만큼만 과세됩니다.
과세 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
예를 들어 10억에 사서 20억에 팔았다면 차익 10억 중 (20 − 12) ÷ 20 = 40%인 4억만 과세 대상입니다.
일시적 2주택
새 주택을 산 뒤 3년 안에 종전 주택을 팔면 1주택으로 봅니다. 종전 주택 취득 후 1년이 지나 새 주택을 취득해야 하고, 종전 주택은 비과세 요건(2년 보유·거주)을 갖춰야 합니다. 상속·혼인·부모 봉양 합가로 2주택이 된 경우도 각각 특례가 있습니다.
장기보유특별공제
| 구분 | 표1 (일반) | 표2 (1세대1주택 고가주택) |
|---|---|---|
| 적용 대상 | 3년 이상 보유한 부동산 | 2년 이상 거주한 1세대1주택 (12억 초과분) |
| 보유 | 연 2%, 최대 30% (15년) | 연 4%, 최대 40% (10년) |
| 거주 | – | 연 4%, 최대 40% (10년) |
| 최대 | 30% | 80% |
표2는 보유와 거주를 따로 계산해 더합니다. 10년 보유·10년 거주면 80%가 공제되어 과세 차익 4억 중 3억 2천만원이 빠지고 8천만원에만 세율이 적용됩니다. 거주 없이 보유만 했다면 표1로 떨어져 20%(10년)만 공제됩니다.
세율
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 보유 1년 미만 | 70% |
| 보유 1년 이상 2년 미만 | 60% |
| 보유 2년 이상 | 기본세율 6~45% (8단계 누진) |
| 조정대상지역 2주택 (2026.5.10~ 양도) | 기본세율 + 20%p |
| 조정대상지역 3주택 이상 (2026.5.10~ 양도) | 기본세율 + 30%p |
여기에 지방소득세 10%가 붙습니다. 기본공제는 연 250만원이며 같은 해 여러 건을 양도해도 한 번만 적용됩니다.
다주택 중과 유예 종료
2022년 5월부터 이어진 다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지만 적용되고 연장되지 않습니다. 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 파는 2주택자는 세율 20%p 가산과 장특공제 배제를 동시에 받습니다. 5월 9일까지 계약하고 계약금을 증빙하면 잔금이 늦어도 유예가 인정되는 경과 규정이 있습니다.
필요경비
인정: 취득세·등록세, 중개수수료(취득·양도 모두), 법무사·세무사 비용, 새시·발코니 확장·난방 교체 등 자본적지출, 양도 시 명도비용. 불인정: 도배·장판·싱크대·페인트 등 수익적지출, 대출 이자, 재산세·종부세.
신고
양도일(잔금일과 등기일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 같은 해 두 건 이상 양도했으면 다음 해 5월 확정신고로 합산합니다. 비과세 주택은 신고 의무가 없지만 12억 초과분이 있으면 신고해야 합니다.