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2.5억짜리를 사서 월세 150만원 받으면 수익률은 얼마일까

작성 2026-09-08 · 최종 확인 2026-09-09 · 규칙 2026 시행

매매가 2억 5,000만원, 보증금 2,000만원, 월세 1,500,000원이면 표면 수익률 7.83%, 비용을 뺀 실질 수익률은 실투자금 2억 3,000만원 대비 7.39%입니다. 대출을 끼면 실투자금이 줄어 수익률이 올라가지만, 금리가 표면 수익률보다 높으면 오히려 손해입니다.

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계산 명세

실질 임대수익률 (연)7.39%
실투자금 230,000,000원 · 순수익 월 1,416,667원
표면 수익률 7.83%연 순수익 17,000,000원
  • 실투자금230,000,000원매매가 2억 5,000만원 − 보증금 2,000만원 − 대출 0원
  • 연간 월세 수입18,000,000원1,500,000원 × 12
  • 표면 수익률7.8%연 월세 ÷ (매매가 − 보증금)
  • 연간 비용1,000,000원대출이자 0원 + 관리·세금·수선 1,000,000원
  • 순수익 (연)17,000,000원월세 수입 − 비용
  • 실질 수익률 (실투자금 대비)7.4%순수익 ÷ 실투자금

규칙 2026 시행 · 확인 2026-09-09 · 주택임대차보호법/제7조의2, 주택임대차보호법시행령/제9조, khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp, 공인중개사법시행규칙/제20조, 지방세법/제11조, 지방세법/제13조의2, 지방세특례제한법/제36조의3, 인지세법/제3조, 주택도시기금법시행령/제8조, 취업후학자금상환특별법/제18조, 주택공급에관한규칙/제28조, fss.or.kr/fss/bbs/B0000188/view.do?nttId=137689

계산 안내

  • 실투자금 2억 3,000만원으로 연 17,000,000원, 수익률 7.39%입니다. 대출 없이 계산했습니다. 대출 금리가 표면 수익률보다 낮을 때만 레버리지가 유리합니다.
  • 월세 수입에는 임대소득세(2주택 이상, 분리과세 14%)와 건강보험료 인상, 재산세·종부세가 붙습니다. 실질 수익률에서 세후로 1~2%p 더 빠진다고 보세요.
  • 시세차익을 뺀 현금흐름 수익률입니다. 오피스텔·상가는 공실 위험과 감가가 크고, 아파트는 수익률이 낮은 대신 환금성이 좋습니다. 기준으로 삼는 무위험 수익률(예금 3%대)과 비교하세요.
  • 실질 수익률 5% 이상은 준수한 편입니다. 다만 오피스텔·상가처럼 높은 수익률은 공실과 감가, 환금성 위험이 대가이니 지역 공실률과 관리비 체납 위험을 확인하세요.
  • 임대소득이 2주택 이상이면 분리과세 14%(수입 2천만 이하) 또는 종합과세가 붙고, 직장 가입자가 아니면 건강보험 지역가입자로 소득·재산 기준 보험료가 오릅니다. 세후 수익률은 1~2%p 낮게 보세요.
  • 오피스텔은 주거용으로 쓰면 주택 수에 포함되고 부가세 환급이 취소될 수 있습니다. 상가는 부가세(월세의 10%)를 별도로 받고 세금계산서를 발행합니다.

가까운 조건

매매가 2억매매가 3억월세 100만원

자주 묻는 질문

표면 수익률과 실질 수익률 차이는?

표면은 연 월세 ÷ (매매가 − 보증금), 실질은 비용과 대출이자를 뺀 순수익 ÷ 실투자금(매매가 − 보증금 − 대출)입니다.

취득세는 포함되나요?

이 계산기는 취득 부대비용을 넣지 않습니다. 취득세·중개보수(매매가의 2~5%)를 실투자금에 더하면 첫해 수익률은 더 낮습니다.

적정 임대수익률은?

아파트 2~3%, 오피스텔 4~5%, 상가 5~6%가 2020년대 평균입니다. 무위험 수익률(예금 3%대)에 위험 프리미엄을 더한 수준이 기준입니다.

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