전세 2억과 월세 80만원 중 어느 쪽이 유리할까

작성 2026-09-08 · 최종 확인 2026-09-09 · 규칙 2026 시행

전세 2억원과 보증금 5,000만원·월세 800,000원를 연 3.5% 기준으로 비교하면 전세가 연 4,350,000원 유리하고, 전환율 4.5% 기준 적정 월세는 562,500원입니다.

전세가 유리 (연간)4,350,000원

전환율 4.5% 기준 적정 월세 562,500원

전세 연 비용 7,000,000원월세 연 비용 11,350,000원실제 전환율 6.40%

계산 안내

보증금 차액 1억 5,000만원을 연 3.5%에 조달할 수 있다면 전세가 연 4,350,000원 저렴합니다. 전세대출 금리가 6.4%보다 낮으면 전세, 높으면 월세가 유리합니다.
법정 전월세전환율 상한은 기준금리 2.5% + 2%p = 4.5%입니다. 계약 기간 중 전세→월세 전환은 이 비율을 넘을 수 없지만, 신규 계약에는 적용되지 않아 시장 전환율(5~6%)이 쓰입니다.
전세는 보증금 미반환 위험(전세보증보험료 연 0.1~0.15%)과 대출 이자 변동 위험이 있고, 월세는 월세 세액공제(총급여 8천만 이하, 15~17%)로 실제 부담이 줄어듭니다. 세액공제까지 넣어 비교하세요.

보증금 차액 150,000,000원을 연 0 이하로 조달할 수 있다면 전세가 유리합니다. 이 월세의 실제 전환율은 0.1로, 전세대출 금리보다 높으면 집주인이 월세로 더 받는 셈입니다.
실제 전환율이 6%를 넘어 시장 평균(5~6%)보다 높습니다. 월세가 비싸게 책정됐거나 보증금이 낮은 구조이니 보증금을 올리고 월세를 낮추는 협상이 유리합니다.
계약 기간 중 전세를 월세로 바꿀 때는 법정 전환율(4.5%)을 넘을 수 없습니다. 예: 전세 3억을 보증금 1억 월세로 바꾸면 최대 2억 × 4.5% ÷ 12 = 75만원입니다. 신규 계약에는 적용되지 않습니다.
전세는 보증금 미반환 위험이 있어 전세보증보험(연 0.1~0.15%)을 비용에 넣어야 하고, 월세는 2년마다 오를 수 있으니 갱신청구권(5% 상한)으로 4년까지 묶어두는 것이 좋습니다.

전월세전환율이 뭔가요?

전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 비율입니다. 법정 상한은 기준금리 + 2%p(현재 4.5%)이고, 시장에서는 5~6%가 쓰입니다.

기회비용 금리는 뭘 넣나요?

보증금을 대출로 마련하면 전세대출 금리, 자기 돈이면 그 돈을 예금·투자했을 때 수익률입니다. 둘이 섞였다면 가중평균을 넣으세요.

반전세는 어떻게 계산하나요?

보증금과 월세를 그대로 넣으면 됩니다. 반전세는 보증금 비중이 커서 기회비용 금리 영향이 큽니다.

기준표

이 계산기가 쓰이는 상황