양도차익 1억, 5년 보유한 주택의 양도세는 얼마일까 (1주택(12억 초과 고가주택))

작성 2026-09-08 · 최종 확인 2026-09-09 · 규칙 2025-01-01 시행

15억원에 산 주택을 5년 보유 후 16억원에 팔면 양도차익 1억원에 대해 지방소득세를 포함한 양도세가 약 825,000원입니다.

납부할 양도세 (지방세 포함)825,000원

양도차익 100,000,000원 · 기본세율 6%

장특공제 40%과세표준 12,500,000원실효세율(차익 대비) 0.8%

양도차익100,000,000원양도가액 16억원 − 취득가액 15억원 − 필요경비 0원 · 소득세법 제95조 제1항
고가주택 과세 양도차익25,000,000원양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 · 소득세법 제95조 제3항
장기보유특별공제 표2 40%-10,000,000원보유 5년 × 4% + 거주 5년 × 4% (각 최대 40%) · 소득세법 제95조 제2항 표2
양도소득 기본공제-2,500,000원연 250만원 (1회) · 소득세법 제103조
과세표준12,500,000원양도소득금액 − 기본공제
기본세율 6%750,000원과세표준 × 6% − 누진공제 0원 · 소득세법 제104조 제1항
지방소득세 10%75,000원양도소득세 × 10% · 지방세법 제103조의3
납부할 양도세 합계825,000원양도소득세 + 지방소득세

계산 안내

취득세·중개수수료·법무사비·발코니 확장 등 자본적지출은 필요경비로 인정되고, 도배·장판 같은 수익적지출은 인정되지 않습니다. 영수증·계좌이체 증빙이 필요합니다.
같은 해에 다른 부동산을 양도했다면 기본공제 250만원은 한 번만 적용되고, 양도소득을 합산해 누진세율이 올라갑니다. 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.

1세대1주택 고가주택은 장기보유특별공제 표2가 적용되어 보유 4%·거주 4%로 최대 80%까지 공제됩니다. 거주하지 않고 보유만 했다면 표1(연 2%, 최대 30%)로 떨어지므로 거주 기간이 세금을 크게 좌우합니다.
필요경비로 인정되는 것: 취득세·등록세, 중개수수료, 법무사비, 새시·발코니 확장·보일러 교체 같은 자본적지출. 인정되지 않는 것: 도배·장판·싱크대 교체 같은 수익적지출, 대출 이자.
부부 공동명의면 양도소득이 절반씩 나뉘어 각자 낮은 세율 구간이 적용되고 기본공제 250만원도 두 번 받습니다. 취득 단계에서 공동명의로 하면 양도세가 줄어드는 이유입니다.

1세대1주택 비과세 12억은 시가인가요, 공시가격인가요?

실제 양도가액(거래가) 기준입니다. 12억 이하면 전액 비과세, 초과하면 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 만큼만 과세됩니다.

보유 기간과 거주 기간은 어떻게 세나요?

보유는 취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)부터 양도일까지, 거주는 전입신고 기준 실제 거주 기간입니다. 장특공제는 1년 단위로 끊어 계산하므로 2년 11개월은 2년으로 봅니다.

양도세를 줄이려면 언제 파는 게 좋나요?

보유 2년(단기세율 회피), 3년(장특공제 시작), 그리고 1세대1주택이면 거주 2년을 채운 뒤가 분기점입니다. 다주택자는 2026년 5월 9일 이전 양도분까지 중과가 유예됩니다.

기준표

이 계산기가 쓰이는 상황