양도차익 5억, 10년 보유한 주택의 양도세는 얼마일까 (2주택(비조정))

작성 2026-09-08 · 최종 확인 2026-09-09 · 규칙 2025-01-01 시행

15억원에 산 2주택자의 주택을 10년 보유 후 20억원에 팔면 양도차익 5억원에 대해 지방소득세를 포함한 양도세가 약 146,366,000원입니다. 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고하고, 같은 해 다른 양도가 있으면 다음 해 5월 확정신고합니다.

납부할 양도세 (지방세 포함)146,366,000원

양도차익 500,000,000원 · 기본세율 40%

장특공제 20%과세표준 397,500,000원실효세율(차익 대비) 29.3%

계산 안내

조정대상지역이 아닌 주택은 다주택자여도 중과 없이 기본세율입니다. 양도 시점의 조정대상지역 지정 여부를 확인하세요.
취득세·중개수수료·법무사비·발코니 확장 등 자본적지출은 필요경비로 인정되고, 도배·장판 같은 수익적지출은 인정되지 않습니다. 영수증·계좌이체 증빙이 필요합니다.
같은 해에 다른 부동산을 양도했다면 기본공제 250만원은 한 번만 적용되고, 양도소득을 합산해 누진세율이 올라갑니다. 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.

장기보유특별공제 표1은 보유 3년부터 연 2%, 15년 이상 30%가 최대입니다. 1세대1주택으로 2년 이상 거주하면 표2로 바뀌어 공제가 최대 80%까지 늘어납니다.
다주택자라도 조정대상지역이 아니거나 유예 기간 안이면 기본세율입니다. 양도 순서를 바꿔 차익이 작은 주택을 먼저 팔고 마지막 1주택을 비과세로 파는 것이 일반적인 전략입니다.
필요경비로 인정되는 것: 취득세·등록세, 중개수수료, 법무사비, 새시·발코니 확장·보일러 교체 같은 자본적지출. 인정되지 않는 것: 도배·장판·싱크대 교체 같은 수익적지출, 대출 이자.
부부 공동명의면 양도소득이 절반씩 나뉘어 각자 낮은 세율 구간이 적용되고 기본공제 250만원도 두 번 받습니다. 취득 단계에서 공동명의로 하면 양도세가 줄어드는 이유입니다.

1세대1주택 비과세 12억은 시가인가요, 공시가격인가요?

실제 양도가액(거래가) 기준입니다. 12억 이하면 전액 비과세, 초과하면 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 만큼만 과세됩니다.

보유 기간과 거주 기간은 어떻게 세나요?

보유는 취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)부터 양도일까지, 거주는 전입신고 기준 실제 거주 기간입니다. 장특공제는 1년 단위로 끊어 계산하므로 2년 11개월은 2년으로 봅니다.

양도세를 줄이려면 언제 파는 게 좋나요?

보유 2년(단기세율 회피), 3년(장특공제 시작), 그리고 1세대1주택이면 거주 2년을 채운 뒤가 분기점입니다. 다주택자는 2026년 5월 9일 이전 양도분까지 중과가 유예됩니다.

기준표

이 계산기가 쓰이는 상황